Tính vay mua nhà

Công cụ tính gì

Đây là công cụ tính vay thế chấp (mortgage calculator) theo phương pháp trả góp đều. Mỗi tháng bạn trả cùng một khoản tiền. Khoản đó gồm tiền lãi trên dư nợ còn lại và phần trả bớt nợ gốc.

Các ô nhập đã có sẵn giá trị mẫu trung tính. Đây không phải đề xuất. Bạn thay bằng số liệu của mình, kết quả cập nhật ngay bên cạnh:

• Khoản trả hàng tháng: số tiền phải trả mỗi kỳ.
• Số tiền vay: giá nhà trừ tiền trả trước.
• Tổng tiền lãi: tổng lãi phải trả trong suốt kỳ hạn.
• Tổng chi phí: tiền trả trước cộng tổng số tiền trả góp.
• Tỷ lệ trả nợ trên thu nhập: khoản trả hàng tháng chia cho thu nhập hàng tháng mà bạn nhập.
• Biểu đồ trả nợ: mỗi kỳ, bao nhiêu tiền đi vào lãi và bao nhiêu đi vào gốc.

Mọi con số ví dụ đều do công cụ tính. Để xem ví dụ, bạn giữ nguyên giá trị mẫu và đọc kết quả.

Công thức trả góp đều

Công cụ dùng công thức niên kim (annuity). Các ký hiệu:

• P: số tiền vay, tức giá nhà trừ tiền trả trước.
• r: lãi suất tháng, bằng lãi suất năm chia cho số tháng trong năm.
• n: tổng số kỳ trả, tức kỳ hạn tính theo tháng.
• q: hệ số tăng của dư nợ sau mỗi tháng nếu không trả gì. Đây là dư nợ cộng thêm phần lãi tháng r.
• S: tổng các lũy thừa của q, từ q mũ không đến q mũ (n trừ đi kỳ cuối).

Khoản trả hàng tháng:

M = P × qⁿ / S

Viết gọn hơn: M = P × r × qⁿ / (qⁿ − hệ số gốc). Cách viết này tương đương với công thức niên kim quen thuộc trong sách tài chính.

Mỗi kỳ, tiền lãi bằng dư nợ đầu kỳ nhân r. Phần còn lại của M dùng để trả gốc. Đầu kỳ hạn dư nợ lớn nên phần lãi chiếm nhiều. Về cuối kỳ hạn, phần gốc chiếm nhiều hơn. Biểu đồ trong công cụ cho thấy rõ sự dịch chuyển này.

Cách đọc kết quả

Tổng tiền lãi

Kỳ hạn càng dài thì khoản trả hàng tháng càng nhỏ, nhưng tổng tiền lãi càng lớn. Bạn có thể thử đổi kỳ hạn trong công cụ và so sánh trực tiếp hai chỉ số này.

Tỷ lệ trả nợ trên thu nhập

Tỷ lệ này cho biết bao nhiêu phần thu nhập hàng tháng dùng để trả nợ nhà. Mỗi ngân hàng có cách tính và ngưỡng riêng khi xét duyệt. Một số ngân hàng còn cộng cả các khoản nợ khác của bạn. Công cụ không đặt ngưỡng nào là phù hợp. Nó chỉ cho bạn con số để tự cân nhắc hoặc mang đi hỏi ngân hàng.

Lãi suất ưu đãi và lãi suất thả nổi

Nhiều khoản vay mua nhà có giai đoạn lãi suất cố định ưu đãi. Sau đó lãi suất được điều chỉnh theo lãi suất tham chiếu cộng biên độ. Công cụ tính với một mức lãi suất cố định cho toàn kỳ hạn. Để thấy rủi ro khi lãi suất tăng, bạn nhập thêm một mức lãi suất cao hơn và xem khoản trả hàng tháng thay đổi ra sao. Bối cảnh lãi suất hiện tại có ở trang Lãi suất & kinh tế VN.

Trả góp đều và dư nợ giảm dần

Ở Việt Nam, nhiều ngân hàng tính theo kiểu gốc chia đều, lãi tính trên dư nợ giảm dần. Với cách này, khoản trả những tháng đầu cao nhất rồi giảm dần. Cách trả góp đều trong công cụ cho khoản trả cố định mỗi tháng. Hai cách cho tổng lãi khác nhau.

Nếu hợp đồng của bạn tính theo dư nợ giảm dần, hãy dùng trang Tính khoản vay để so sánh. Trước khi ký, hãy hỏi ngân hàng các điểm sau:

• Cách tính lãi.
• Thời gian ưu đãi và công thức lãi suất sau ưu đãi.
• Phí trả nợ trước hạn.
• Bảo hiểm khoản vay và các phí khác.

Công cụ không tính các khoản phí này. Vì vậy, tổng chi phí thực tế có thể cao hơn kết quả hiển thị.

Lưu ý

• Kết quả là ước tính để tham khảo, không phải đề nghị cho vay hay lời khuyên tài chính.
• Bảng trả nợ chính thức do ngân hàng cung cấp theo hợp đồng.
• Đồng tiền mất giá theo thời gian. Bạn có thể xem tác động này ở Tính lạm phát.
• Nếu đang tích lũy tiền trả trước, xem Mục tiêu tiết kiệm và Gửi tiết kiệm.
• Các chủ đề liên quan có ở Thanh toán và vay vốn và Tiết kiệm, đầu tư, vay. Các công cụ khác có ở Công cụ tính toán.

Câu hỏi thường gặp

Tính lãi vay mua nhà như thế nào?

Mỗi tháng, tiền lãi bằng dư nợ còn lại nhân với lãi suất tháng. Với trả góp đều, khoản trả cố định. Phần lãi giảm dần và phần gốc tăng dần theo thời gian.

Vì sao kỳ hạn dài làm tổng lãi tăng?

Dư nợ được trả chậm hơn, nên tiền lãi được tính trên số dư lớn trong thời gian dài hơn.

Công cụ có tính phí bảo hiểm và phí trả trước hạn không?

Không. Công cụ chỉ tính gốc và lãi. Các khoản phí khác cần hỏi ngân hàng và cộng thêm vào kết quả.

Tôi có thể dùng công cụ cho lãi suất thả nổi không?

Công cụ dùng một mức lãi suất cho toàn kỳ hạn. Để thử kịch bản lãi suất thay đổi, hãy chạy lại với các mức lãi suất khác nhau và so sánh khoản trả hàng tháng.

Tỷ lệ trả nợ trên thu nhập bao nhiêu là an toàn?

Trang này không đưa ra ngưỡng. Ngưỡng xét duyệt do từng ngân hàng quy định. Mức bạn chịu được phụ thuộc vào chi tiêu, các khoản nợ khác và khoản dự phòng của bạn.