Vì sao nhà ở nhạy với lãi suất
Phần lớn người mua nhà ở Mỹ vay thế chấp (mortgage), tức là khoản vay dài hạn có tài sản bảo đảm là chính căn nhà. Khi lãi suất vay mua nhà tăng, khoản trả góp hàng tháng tăng theo, nên ít người đủ khả năng mua hơn. Khi lãi suất giảm thì ngược lại.
Lãi suất mortgage không do Fed đặt trực tiếp. Nó thường đi theo lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ kỳ hạn dài, và lợi suất này lại phản ánh kỳ vọng về chính sách của Fed. Vì vậy tín hiệu thắt chặt hay nới lỏng từ Fed thường tác động đến nhà ở sớm hơn nhiều ngành khác. Xem thêm về đường cong lợi suất và lãi suất và tiền tệ.
Nhà ở còn kéo theo nhiều hoạt động khác: xây dựng, vật liệu, nội thất, tín dụng ngân hàng. Do đó dữ liệu nhà ở thường được xem là chỉ báo sớm của chu kỳ kinh tế.
- GDP, doanh số bán lẻ hoặc PMI công bố tốt hơn kỳ vọng.
- Nền kinh tế trông khỏe hơn và doanh nghiệp được kỳ vọng sẽ có lợi nhuận cao hơn.
- Nhà đầu tư nước ngoài muốn mua cổ phiếu và trái phiếu của nước đó; khả năng cắt giảm lãi suất giảm đi.
- Đồng tiền có xu hướng vững lên; dữ liệu yếu thường tác động ngược lại.
Sẵn sàng thử trên tài khoản thật hoặc demo?
Liên kết đối tác · giao dịch có rủi ro thua lỗ cao
Các báo cáo chính
| Báo cáo | Đo cái gì | Đơn vị công bố |
|---|---|---|
| Housing starts | Số căn nhà bắt đầu khởi công | Cục Thống kê Dân số Mỹ (Census Bureau) và HUD |
| Building permits | Số giấy phép xây dựng được cấp | Census Bureau và HUD, cùng báo cáo trên |
| New home sales | Doanh số bán nhà mới xây | Census Bureau |
| Existing home sales | Doanh số bán nhà đã qua sử dụng | Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia (NAR) |
| Pending home sales | Hợp đồng mua nhà đã ký nhưng chưa hoàn tất | NAR |
| NAHB Housing Market Index | Mức độ lạc quan của các nhà xây dựng | Hiệp hội Nhà xây dựng Quốc gia (NAHB) |
Housing starts và building permits
Building permits đi trước housing starts: chủ đầu tư phải xin phép rồi mới khởi công. Vì thế nhiều nhà phân tích coi building permits là tín hiệu sớm hơn. Cả hai thường được trình bày dưới dạng số năm hóa, đã điều chỉnh theo mùa, và chia theo nhà đơn lập và nhà nhiều căn hộ.
Doanh số bán nhà
Doanh số bán nhà đã qua sử dụng chiếm phần lớn giao dịch, nên phản ánh rõ nhu cầu của hộ gia đình. Doanh số nhà mới nhỏ hơn và dao động mạnh hơn, thường bị điều chỉnh lại ở các kỳ sau. Pending home sales cho biết trước xu hướng của doanh số nhà đã qua sử dụng.
Lịch công bố
Ngày và giờ công bố không cố định theo một ngày trong tuần. Hãy xem lịch chính thức trên trang của Census Bureau và NAR, hoặc trên lịch kinh tế. Số liệu thực tế chỉ nên lấy từ bản công bố chính thức, không lấy từ ảnh chụp màn hình hay bài đăng lại.
Thị trường thường phản ứng thế nào
Điều thị trường quan tâm không phải là số liệu tốt hay xấu, mà là số liệu so với kỳ vọng. Xem bài tin kỳ vọng và bất ngờ.
- Số liệu mạnh hơn kỳ vọng: có thể được hiểu là kinh tế vẫn chịu được lãi suất hiện tại, làm tăng kỳ vọng Fed giữ lãi suất cao lâu hơn. Lợi suất trái phiếu và chỉ số USD có thể tăng.
- Số liệu yếu hơn kỳ vọng: có thể được hiểu là lãi suất cao đang gây sức ép, làm tăng kỳ vọng nới lỏng. Phản ứng thường theo chiều ngược lại.
- Mức độ phản ứng: dữ liệu nhà ở thường gây biến động nhỏ hơn NFP hay CPI. Phản ứng rõ hơn khi số liệu lệch xa kỳ vọng hoặc khi thị trường đang tập trung vào nguy cơ suy thoái.
- Điều chỉnh số kỳ trước: bản sửa đổi số liệu cũ đôi khi quan trọng ngang số liệu mới.
Những mô tả trên là xu hướng thường gặp, không phải quy luật. Cùng một số liệu có thể dẫn đến phản ứng khác nhau tùy bối cảnh. Giao dịch CFD và forex có đòn bẩy quanh thời điểm công bố tin có thể khiến bạn mất tiền rất nhanh do giá nhảy và spread giãn rộng. Đọc thêm về quản lý rủi ro.
Đọc dữ liệu nhà ở cùng các chỉ báo khác
Nên đặt dữ liệu nhà ở cạnh lợi suất trái phiếu, phát biểu của Fed sau cuộc họp FOMC, lạm phát và thị trường lao động. Chỉ một báo cáo đơn lẻ hiếm khi đủ để kết luận về xu hướng. Xem tổng quan tại phân tích cơ bản.
Câu hỏi thường gặp
Housing starts khác building permits thế nào?
Building permits là giấy phép được cấp, housing starts là công trình đã thực sự khởi công. Giấy phép thường đi trước khởi công.
Báo cáo nào về doanh số bán nhà quan trọng hơn?
Doanh số nhà đã qua sử dụng phản ánh phần lớn giao dịch. Doanh số nhà mới nhạy hơn với lãi suất nhưng dao động mạnh và hay được điều chỉnh.
Tôi tìm ngày công bố ở đâu?
Trên lịch chính thức của Census Bureau và NAR, hoặc trên lịch kinh tế. Hãy kiểm tra lại gần ngày công bố vì lịch có thể thay đổi.
Dữ liệu nhà ở có cho biết nên mua hay bán không?
Không. Đây là thông tin kinh tế để hiểu bối cảnh, không phải tín hiệu giao dịch.