IRR là gì
IRR (Internal Rate of Return – tỷ suất hoàn vốn nội bộ) là mức lãi suất chiết khấu làm cho giá trị hiện tại ròng (NPV) của mọi dòng tiền vào và ra của một khoản đầu tư triệt tiêu.
Hai khái niệm cần biết trước:
- Chiết khấu: quy một khoản tiền nhận ở tương lai về giá trị hôm nay. Xem giá trị tương lai và hiện tại.
- NPV: tổng giá trị hiện tại của các khoản thu trừ đi giá trị hiện tại của các khoản chi.
Định nghĩa chính xác: IRR là nghiệm r của phương trình "tổng các dòng tiền CFₜ, mỗi dòng chia cho (một cộng r) mũ t, bằng không". Trong đó t là kỳ phát sinh dòng tiền, thường tính theo năm. IRR được biểu thị theo tỷ lệ mỗi kỳ.
Sẵn sàng thử trên tài khoản thật hoặc demo?
Liên kết đối tác · giao dịch có rủi ro thua lỗ cao
Cách tính IRR: ví dụ minh họa
Phương trình IRR thường không giải được bằng công thức đóng, nên phải tính bằng phép thử lặp.
Giả định một dự án: hôm nay bỏ ra một khoản vốn (dòng tiền âm), sau đó nhận về các khoản tiền dương vào cuối mỗi năm trong vài năm.
- Chọn một lãi suất thử, chiết khấu từng dòng tiền về hôm nay rồi cộng lại để có NPV.
- Nếu NPV dương, lãi suất thử còn thấp, cần tăng lên.
- Nếu NPV âm, lãi suất thử đã quá cao, cần giảm xuống.
- Lặp lại cho đến khi NPV gần như triệt tiêu. Lãi suất đó là IRR.
| Lãi suất chiết khấu thử | NPV | Ý nghĩa |
|---|---|---|
| Thấp hơn IRR | Dương | Dòng tiền thu về "đủ" ở mức lãi suất này |
| Bằng IRR | Triệt tiêu | Điểm hòa vốn theo giá trị hiện tại |
| Cao hơn IRR | Âm | Dòng tiền không bù được chi phí vốn này |
Để tính với số liệu cụ thể, dùng công cụ tính toán. Trong bảng tính có hàm IRR cho dòng tiền đều kỳ và hàm XIRR cho dòng tiền phát sinh vào các ngày không đều.
IRR và NPV
- NPV cho biết giá trị tạo thêm, tính bằng tiền, tại một lãi suất chiết khấu cho trước.
- IRR cho biết mức lãi suất làm NPV triệt tiêu, tính bằng tỷ lệ.
- Thông thường, người ta so IRR với chi phí vốn, tức lãi suất yêu cầu. IRR cao hơn chi phí vốn thì NPV tại chi phí vốn là dương.
Trường hợp đặc biệt
- Nhiều IRR: khi dòng tiền đổi dấu nhiều lần (âm, dương rồi lại âm), phương trình có thể có nhiều nghiệm.
- Không có IRR: khi mọi dòng tiền cùng dấu.
- Giả định tái đầu tư: IRR ngầm giả định các khoản thu được tái đầu tư với chính mức IRR. MIRR (IRR điều chỉnh) dùng một lãi suất tái đầu tư riêng để tránh giả định này.
- Quy mô và thời gian: dự án nhỏ có thể có IRR cao hơn nhưng NPV thấp hơn dự án lớn. Vì vậy, khi so sánh các dự án loại trừ nhau, NPV thường đáng tin hơn.
- Dựa trên dự báo: IRR chỉ đúng khi các dòng tiền giả định là đúng, nên không phải là lợi nhuận được bảo đảm.
IRR xuất hiện ở đâu
- Báo cáo thẩm định dự án, bất động sản, quỹ đầu tư tư nhân.
- Trái phiếu: lợi suất đến khi đáo hạn chính là IRR của dòng coupon và mệnh giá.
- Tin tức về dự án đầu tư, hợp đồng PPP.
- Nền tảng giao dịch như MetaTrader thường không hiển thị IRR. Báo cáo ở đó dùng lãi/lỗ và đường vốn.
Thuật ngữ liên quan
- Tăng trưởng kép CAGR
- Lợi suất hàng năm
- Duration trái phiếu
- Điểm cơ bản (bps)
- Khấu hao và phân bổ nợ
- Tiết kiệm, đầu tư, vay
- Thuật ngữ tài chính
Câu hỏi thường gặp
IRR khác CAGR thế nào?
CAGR chỉ dùng giá trị đầu và giá trị cuối. IRR tính đến mọi dòng tiền vào và ra trong suốt kỳ đầu tư.
IRR cao có nghĩa là khoản đầu tư tốt hơn?
Không nhất thiết. Cần xem thêm NPV, quy mô vốn, thời gian và mức độ tin cậy của dự báo dòng tiền.
Khi nào dùng XIRR thay cho IRR?
Khi các dòng tiền phát sinh vào những ngày không cách đều nhau.
Vì sao bảng tính báo lỗi khi tính IRR?
Thường do dòng tiền không đổi dấu, hoặc phép lặp không hội tụ. Khi đó, thử nhập một giá trị dự đoán ban đầu khác.